일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 조건(실거주+갭투자라면 꼭 기억!!!)

 

<키워드 정리>

종전주택 : 기존에 살던 주택
신규주택 : 이사 가기 위해 새로 취득한 주택

 

1가구 1주택 혜택은?

• 1가구 1주택의 경우 양도세, 취득세, 종부세 등 세금 감면 혜택이 있습니다. 주택의 경우 투자의 수단이기 이전에 거주의 수단이기 때문입니다.
• 장기보유특별공제(최대 80%) 적용
• 취득세 기본세율(1~3%) 적용 
• 종부세 기본공제 12억원, 고령자/장기보유 세액공제(최대 80%) 가능

 

일시적 1가구 2주택이란?

• 종전 주택과 신규 주택을 보유하고 있다가 종전 주택을 팔 때, 그 시점에는 2주택이지만 1세대 1주택 비과세 혜택을 주는 것을 '일시적 2주택 비과세 특례' 라고 정의합니다. 다시 말하면, 주택 특성상 내가 팔고 싶다고 팔 수 있는게 아니므로... 새로 이사갈 집을 샀지만, 기존 주택을 못 판 경우, 기존 주택이 팔릴 수 있는 충분한 시간을 준다는 거죠...
• 현재 신규주택 구입 후 종전주택 처분기간을 3년으로 연장하게 되었습니다. 주택시장 경기가 둔화된 것을 반영한 조치라고 볼 수 있죠.

 

양도소득세란?

• 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금임.
• 양도소득세는 부동산 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대해서도 과세한다.
• It means, 부동산을 팔 시점에 소득이 발생하지 않았다면 양도세는 내지 않는다. (좋아할 일이 아님ㅋㅋㅋ)

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건

• 첫째, 종전 주택 취득 후 최소 1년이 지난 후에 새로운 주택 취득 해야함. 즉, 2023년 1월 1일에 지금 집을 샀다면, 2024년 1월 1일 이후에 신규 주택을 사야합니다. 2023년 12월 31일에 사면 비과세 혜택을 못 받는다는 것이죠. 만약 기간 산정이 애매하다면 등기이전일자와 잔금치르는 일자 모두 1년 이후로 하시는게 좋습니다. 
• 둘째, 종전주택은 당연히 1세대 1주택 비과세 요건을 만족해야함. 종전주택 취득 후 2년이상 보유해야함. 그런데 취득당시 조정지역이었다면, 2년 거주의무도 채워야한다. 만일 취득 당시엔 조정지역이었다가 처분당시 조정지역에서 해제되었다면??? 그래도 2년 거주를 해야만 비과세를 받을 수 있다는 것이 국세청의 입장이다.
• 셋째, 양도가액이 9억원 이하여야함. 하지만, 9억원을 초과할 경우 9억을 초과하는 양도차액에 대해서만 양도소득세가 과세된다. 게다가, 보유기간과 거주기간에 따라서 1년에 4% 씩 최대 양도차액 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수도 있으니 미리 확인해보는 것이 좋다.

 

Q. 1주택 소유자가 아파트 분양권을 추가로 취득한 경우, 일시적 2주택을 적용받기 위해서는 종전 주택을 언제까지 팔아야하는가?

• 분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로, 신규 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내*에 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 봄

       * 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년 이내

 

갭투자에서 왜 일시적 1가구 2주택 비과세가 중요한가?

• A 주택에 살면서 갭투할 수 있는 여력이 생길 때 B 주택을 구매하고 3년동안 계획을 세워서 A를 팔고 B주택에 들어가 살면서 또 C주택을 구입하는 형태로 계속 투자를 이어나갈 수 있는 발판이 생깁니다. 다시 말하면, 똘똘한 한채를 굴리면서 가는 방법도 있지만, 징검다리로 건너갈 수 있는 방법도 있다는 거에요. 
• 투자수익이 아무리 많이 나와도 세금으로 다 빠져나가면 속상하니까, 갭투자를 생각하시는 1주택 소유주 여러분들께서는 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택 챙기시면서 투자를 이어나가실 수 있는 방법을 확대하시길 바래요.

 

그럼 오늘도 행복하세요.

 

 

_현장에 답이 있습니다.

_룩엣갭