아파트 분양권 전매 매매 양도소득세 (feat. 전매제한 예외규정)
아파트 분양권 전매 매매 양도소득세
운 좋게 청약에 당첨되었다고 할지라도 모든 당첨자들이 해당 아파트 단지에 입주하는 것은 아닙니다. 전세를 주는 경우도 있고, 또 입주할 수 있는 권리를 양도하기도 하죠. 그걸 분양권 판매 또는 분양권 전매라고 합니다. 여기서 '전매'란, 당첨된 분양권을 다른 사람에게 양도하면서 얻는 이익을 갖는 것을 말하는데요.
부동산 시장이 호황일 때는 이 분양권의 가격이 높아져서 프리미음 가격을 얹고라도 사는 사람들이 생기고요, 부동산 시장이 얼어붙을 때는 손해를 보더라도 던지고 나가려고 하는 사람들이 많아서 싸게 넘기는 경우도 있습니다. 이걸 프리미엄의 앞글자를 따서 P 붙었다, 마피(마이너스 프리미엄), 무피(프리미엄 없음)으로 줄여서 부르기도 합니다.
Q. 분양권이란?
A. 주택법 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것 포함)
1. 분양권 전매제한
그런데 정부는 분양권을 판매하는 행위를 제한하고 있습니다. 청약에 당첨되기도 힘든데, 당첨된 분양권을 시장에서 쉽게 사고 팔 수 있다면 투기수요가 발생되어 가격 상승을 부추길 수 있기 때문이죠. 그래서 분양권 판매를 제한하는 것을 '분양권 전매제한' 이라고 말합니다.
분양권 전매제한은 지역별, 단지별로 제한 연수가 있는데요. 아래 표를 참고하시기 바랍니다. 투기과열지구에 분양가가 인근 시세의 80% 미만이었을 경우 10년간 분양권을 팔 수 없습니다. 그런데 대부분의 경우 10년 이내에 준공이 될 것을 감안하면 분양권 상태에서는 거의 못 파신다고 보면 됩니다.
| 구분 | 투기과열지구 | 투기과열지구 외 지역 | |
| 공공택지 | 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 100% 이상인 경우 |
5년 | 3년 |
| 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80%~100% 인 경우 |
8년 | 6년 | |
| 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만인 경우 |
10년 | 8년 | |
| 공공택지 외 | 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 100% 이상인 경우 |
5년 | - |
| 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80%~100% 인 경우 |
8년 | - | |
| 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만인 경우 |
10년 | - | |
분양권 전매제한 확인
그럼 해당 분양권이 전매 가능한지 확인할 수 있는 방법도 있을가요? 네, 있습니다.
1. 한국부동산원 청약홈에 접속합니다.
https://www.applyhome.co.kr/
2. 청양소통방 > 분양권 정보(전매제한등) 에 들어갑니다.
3. 해당단지 검색 후 확인
해당단지를 검색하면 전매제한 여부 확인이 바로 가능합니다.
단, 전매제한 기간은 입주자 모집공고시 사업주체(건설시행사)가 등록한 정보를 기준으로 정해져서 그 사이에 혹시 법이 바뀔 수도 있으니 참고용으로만 활용하시면 됩니다.
분양권 전매제한 예외규정
아무리 분양권 전매가 제한된다 할지라도 합법적으로 양도할 수 있는 규정은 있습니다. 해당 사유 발생시 한국토지주택공사(LH)에 증빙자료를 제출하여 승인을 받으면 전매가 가능합니다.
<<분양권 전매제한 예외규정>>
1. 세대원의 근무 또는 질병, 취학, 결혼 등으로 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 체류하는 경우
4. 이혼하여 입주자 지위를 배우자에게 이전하는 경우
5. 입주자 지위 또는 일부를 배우자에게 증여하는 경우
6. 실직, 파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생하는 경우
부정청약 및 불법 전매시 제재사항
불법전매가 확인될 경우, 주택법 제101조 제2호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 부과됩니다.
또한 공급질서교란으로 적발일로부터 10년간 청약신청이 제한되며, 동일하게 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 부과됩니다.
2. 아파트 분양권 주택수 포함(취득일 기준)
2021년 1월 1일을 기준으로 분양권이 현재 주택은 아니더라도, 주택을 보유할 수 있는 권한이 된다고 판단하여 주택 수에 포함을 시켰습니다. 따라서 다른 주택 비과세 및 중과 여부를 판단할 때 2020년 12월 31일 이전 취득한 분양권이라면 주택 수에 포함되지 않지만, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이라면 다른 주택 취득세, 비과세, 중과여부 등을 판단할 때 분양권이 주택 수에 포함된다는 것을 주의해야 합니다.
| 2020.12.31. 이전 취득 분양권 | 2021.1.1. 이후 취득 분양권 |
| 주택 수 포함 안됨 | 주택 수 포함 됨 |
단, 오피스텔 분양권의 경우 주거용으로 사용할 지 상업용으로 사용할지 사전에 알 수 없으므로 주택수에 포함되지 않습니다.
3. 분양권 양도세 : 과세표준의 70%
분양권 양도에 대해서는 '투기'의 일종으로 보기 때문에 매우 높은 세율이 적용됩니다. 소득세법 104조 10항에 의하면, 미등기 양도자산은 양도소득 과세표준의 100분의 70, 즉 70%의 세율이 적용이 적용됩니다. 분양권 단타로는 거의 실익이 없다는 이야기입니다. 게다가 지방세도 별도로 붙으니 거의 분양권으로는 남는게 없다고 보시면 됩니다.
이번 포스팅에서는 아파트 분양권 전매에 대해서 정리했습니다.
청약 당첨되신 분들 매우매우 축하드리고, 사정상 매도를 하셔야하는 분들은 관련 규정 꼼꼼하게 확인하셔서 손해 없이 거래하시면 좋겠습니다.
_현장에 답이 있습니다.
_룩엣갭