재개발 재건축 공사비 상승..(원자재값, 금리 인상) 분담금도 증가하나?

 

전국의 정비사업지(재건축, 재개발)에서 최근 '공사비' 인상 문제가 붉어져나왔습니다. 사실 요즘 들어 나온 이야기는 아니고요, 이미 작년 러시아 전쟁이후, 원자재 가격들이 급격히 상승하면서 예견되던 상황입니다. 이미 작년 말, 올해 초 원자재값 상승으로 신규주택 원가도 동반 상승할 것이고, 따라서 신규 분양 주택이나 재건축 재개발의 원가가 높아지는 것은 불 보듯 뻔한 일이라는 예상이 시장에서는 지배적이었습니다. 그런 의미에서 현재 신축으로 여겨지는 집값도 장기적으로는 매력이 있다는 분석이 나오기도 했죠.

아무튼! 

원래 주택 건축비 원가를 계산할 때 러프하게 3.3㎡ 당 500만원정도 잡았습니다. 고급 주택.. 그러니까 뭐 빌트인 들어가고 마감재 좋은 걸로 쓰면 800만원, 빌라나 LH 처럼 최소한의 인테리어만 한다면 300만원대로 잡았죠. 이게 거의 평균이었다고 볼 수 있습니다. 

그런데 지금 금리와 원자재 값, 게다가 인건비 상승으로 이제는 이 건축비 원가가 상승하는 것인데요. 문제는 너무 급격히 상승했다는 겁니다. 서울의 주요 재개발 재건축 사업에서 시공사가 조합원을 상대로 건축비 인상분을 추가 부담해달라고 요청하는 사례가 많아졌는데요. 계약 당시 3.3㎡당 500만원대로 잡았던 건축비 원가를 800~900만원대로 인상해달라는 요청인데요, 이렇게 될 경우 조합원은 최대 3억 정도까지 추가 분담금이 발생하기도 합니다.  

당연히 조합원 측에서는 이 원가를 고스란히 받아들일리 만무하고요. 여기서 이제 네고가 시작되는 것이겠죠. 조합에서도 우리도 상황은 알겠지만, 이건 너무하니 시공사 측에서도 좀 같이 고통일 분담하자...는 의미로 인상금액에 할인을 요구합니다. 하지만 사업성을 우선으로 참여하는 시공사 입장에서는 조합원 분담금을 깎게 되면, 손실금을 보전하기 위해 신규분양 원가를 올려야 하고, 그럼 고 분양가로 인해 청약률 하락 또는 미분양까지도 연쇄적으로 발생할 수 있기 때문에 신중하게 대처해야할 것 같습니다.

이런 재개발 재건축 현장에서 공사비 인상 문제로 최근 정비사업 수주를 포기한 건설사도 나왔다고 해요. DL이앤씨.. 그러니까 대림산업인데 나름 자금력이 있을 것 같은 1군 건설사에서도 사업성이 어느정도 보장되는 과천주공 재건축 사업을 포기한다는 사실이 조금 놀랐습니다. 보수적으로 상황을 판단한 것이리라 예상되고요. 어쩌면 사업을 추진하는 것에 대한 파이낸셜 리스크와 재건축조합과의 실랑이에 대한 소모... 이런 것들을 보다 다른 사업에 집중하는 것이 낫겠다는 판단으로 예상됩니다.

초반에 잠깐 말씀드렸듯이, 원자재와 금리 인상 등으로 공사비의 급격한 증가가 현실이 됨이 따라 신규 분양가도 매우 올라갈 것으로 예상됩니다. 그래서 현재 신축으로 여겨지는 5년 미만 단지들도 몇년 후에는 더 몸 값이 상승될 것 같은 예상이 있고요.

주택시장 침체라고 하지만 어쩌면 지금이 기회일 수도 있습니다.

 

틈새부동산

룩엣갭 드림.