아파트 입주권 vs 분양권 차이, 아직도 모른다고?

아파트 분양권은 뭐고, 입주권은 뭘까요? 둘 다 같은 것 아닐까요? 

 

결혼을 앞두고, 아이를 낳고, 내 집 마련하려고 하니 알아야할 것이 한 두개가 아니었습니다. 누군가 저를 앉혀놓고 집을 사는 방법은 이렇게 이렇게 있다고 알려줬으면 좋으련만, 회사에서 흘려들은 얘기, 누가 어디에 집을 얼마주고 샀다더라, 이런 이야기를 조각 조각 들으니 잘 모르겠더라고요. 유튜브를 봐도 여전히 조각 지식들 뿐이었고요. 아파트는 청약 넣어서 당첨되면 들어가고, 아니면 기축 아파트 돈 더 주고 들어가는 줄만 알았습니다. 재건축, 재개발은 남의 이야기라고 생각했고요.

그런데 부동산 관련 책을 읽고, 카페에 가입해서 여기저기 들여다보고, 유튜브도 채널 몇개를 꾸준히 구독하다보니 청약은 로또에 가깝고 시간이 걸려도 안전마진(?) 먹을 수 있는 건 재건축, 재개발이더라고요. 재건축은 뭐고 재개발은 뭔가? 그건 다음에 안내드리도록 하고요. 이번 포스팅에서는 재건축 재개발 단지에서 나오는 입주권과 분양권 차이점을 안내드리려고 합니다. 반드시 알고 넘어가야하는 개념이니 이번 기회에 확실하게 정리하면 좋겠습니다.

 

| 아파트 입주권이란?

아파트 입주권이란, 재개발이나 재건축 사업으로 원래 그 곳에 터전을 가지고 있던 사람들(일명 조합원)이 집을 내어준 보상으로 받게 되는 새 집에 대한 입주 권리입니다. 

전제 조건은 해당 재건축이나 재개발 '조합원' 지위를 가져야한다는 것이에요. 다시 말하면, 기존에 자기 명의의 토지와 주택을 재개발, 재건축 업자에게 내어주면서 새 집을 보장받게 되죠. (헌집줄게 새집다오). 따라서 본인 명의의 집이 아닌 세입자들은 조합원의 지위가 주어지지 않기 때문에 입주권을 받을 수 없게 됩니다. 

그러면, 이 입주권을 사고 팔 수 있나요? 네. 사고 팔 수 있습니다. 물론 분양가격과 똑같이 살 수 있는 것은 아닙니다. 왜냐하면 기존에 조합원이 가지고 있던 토지나 주택의 면적(일명 대지 지분)에 따라 보상액의 산정이 달라지기 때문입니다. 그래서 사업 시행사(건설사)가 제시하는 공사비보다 조합원 소유의 주택, 토지가 낮으면 '분담금' 이라는 걸 내야하고요, 높을 경우 돈을 돌려받기도 합니다.

 

| 아파트 분양권이란?

그럼 아파트 분양권은 뭡니까? 분양권은 모두가 잘 알고 있듯이 건설사가 신규 단지를 지을 때 청약을 통해 당첨받은 권리입니다. 그렇기 때문에 조합원 여부와 상관 없이 청약에만 당첨되면 신축 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 부여받게 되는데요, 이걸 '아파트 분양권'이라고 합니다.

재개발, 재건축 단지에서 만약 1,000세대를 건설하는데, 조합원이 가져가는 물량이 500세대이면 나머지 500세대에 대해서는 청약이라는 단계에서 비조합원에게 파는 거죠. 

그럼 분양권도 사고 팔 수 있나요? 네. 제한이 있긴 하지만 사고 팔 수 있습니다.

 

| 아파트 입주권 장단점

청약 당첨은 하늘의 별따기이고, 입주권을 심지어 싸게 사는게 훨씬 좋은거 아닌가? 생각할 수 있는데요. 여기에는 장단점이 존재합니다.

- 아파트 입주권 장점

• 분양가보다 저렴하게 살 수 있습니다. 조합이 시행사를 선정할 때 조합에 유리한 곳으로 선정하기 때문에 여러 건설사 중 조합에게 가장 좋은 가격에 줄 수 있는 건설사를 선정합니다. 따라서 건설사는 조합원에게는 분양가보다 훨씬 저렴한 가격에 신축 아파트를 제공하게 됩니다.
• 로얄층, 로얄동에 배정받습니다. 조합원들이 먼저 로얄층, 로얄동, 로얄타입을 선점한 뒤 남은 물량을 일반인 청약에서 풀게 됩니다. 얼마전 서울 모 단지에서 국평인 84형이 4세대 나왔는데요, 그 이유는 조합원들이 먼저 84형을 모두 선점했기 때문입니다. 
• 유상옵션이 무료로 제공됩니다. 물론 모든 경우에 그런 것은 아니지만, 조합원이 들어가는 세대의 자재가 눈에 띄게 다르고, 발포니 확장 및 서비스 면적까지 주어지는 것을 볼 수 있습니다. 게다가 해당 단지 실적이 좋으면 냉장고, 세탁기 등의 가전까지도 제공해줍니다.

- 아파트 입주권 단점

• 10년 보고 들어가야합니다. 재개발 재건축은 짧으면 10년, 길면 30년 걸린다는 말이 있습니다. 그만큼 조합이 설립되기까지 말이 많고, 조합장이 몇번 바뀌기도 하며, 소송에 휘말리기도 합니다. 조합 내에서 서로의 권리를 주장하다보면 싸움도 많이 납니다. 그렇기 때문에 느긋한 마음으로 10년 본다 생각하고 들어가야합니다.
• 초기투자비용이 들어갑니다. 재개발 재건축 닩지의 입주권을 사는 곳은 상대적으로 열악한 지역의 주택을 구매하는 것이므로 직접 들어가서 살면서 몸테크를 하려해도 인테리어 비용 등이 들고, 세를 놓는다고 해도 컨디션 때문에 높게 받기 어렵습니다. 그만큼 갭이 크다는 이야기죠. 그래서 내가 살면서 어쩌다보니 입주권을 받으면 땡큐지만, 투자목적으로 하기에는 묻어두어야할 비용들이 큽니다.
• 추가 분담금도 발생합니다. 입주권 보고 싸게 들어갔다고 생각했다가 공사비에 뭐에 추가 분담금이 계속 들어가면 그 부담이 커서 물건 던지는 분들도 계십니다. 입주권 비용 뿐만 아니라 추가분담금도 반드시 생각하셔야합니다.

 

| 아파트 분양권 장단점

아파트 분양권은 입주권에 비해 장단점이 심플합니다.

- 아파트 분양권 장점

• 초기투자비용이 적습니다. 청약에 당첨만 된다면 통상 분양가의 10~20%만 초기투자비용으로 들어갑니다. 중도금은 대출로 막고, 잔금은 전세세팅으로 막을 수 있기 때문에 입주권에 비해 초기 투자비용이 적은 편입니다.

- 아파트 분양권 단점

• 청약은 로또입니다. 특히 로얄층 로얄동 로얄타입으로 배정받기란 일론 머스크랑 친구되는 것만큼 어렵습니다. 청약통장을 20년씩 가지고 부양가족 많고 뭐 이것저것 가점 살려도 어려운건 매한가지입니다. 

 

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이번 포스팅에서는 아파트 입주권과 분양권의 차이점을 알아보고 각각의 장단점에 대해서 이야기했습니다. 개개인의 상황에 맞게 투자하셔서 내 집 마련에 성공하시면 좋겠습니다.

 

_현장에 답이 있다.

_룩엣갭