상가 임차인이 임대료(월세) 3개월 이상 연체할 경우 대응 방법(사전, 사후)

 

이번 포스팅에서는 상가 임차인 임대료 체납에 대한 사전, 사후 대응 방법에 대해서 공유드립니다.

 

상가 임대 현황 간단 정리

장사 잘 하던 기존 임차인

지난 글(30대 맞벌이 부부가 상가 투자한 이유 3가지)에 잠시 언급한대로, 저희가 상가를 매수할 당시 24개월 임대차 계약이 완료되어 있는 상황이었습니다. 기존에는 카페로 운영했었고, 신규 임차인이 000 가게로 인테리어를 꾸미고 있는 동안 저희가 매수를 하게 된거죠. 처음 장사를 해보신다는 분이었는데도, 월세를 꼭 하루 전에 입금해주고 나름 브랜딩을 잘해서 SNS를 통한 판매도 꾸준히 이어지는 것 같았습니다. 

그런데 어느 날 장사 잘 하시던 임차인에게 연락이 왔습니다. 

 

상가를 이전하려고 합니다.
새로운 임차인을 구해놓고 나가겠습니다.

너무 아쉽더라고요. 저희 상가의 첫 임차인인데, 정말 너무 장사를 잘 하셔서 보는 저희가 뿌듯했거든요. 그런데 너무 장사가 잘 되다 보니 본인의 조건에 더 적합한 위치로 이전을 한다고 하니 축하를 해 주면서도 다음 임차인이 어떤 분을 만날까 걱정 반 기대 반 했습니다.

신규 임차인 등장

기존에 인테리어를 워낙 잘 해두시고, 브랜딩도 잘 해두어서 그런지 관련 커뮤니티를 통해 열흘도 안되어 금새 임차인을 구하시더라고요. 기존 임차인, 신규 임차인끼리 시설 양도에 대한 권리금 주고 받으시고, 저희는 임대료 소폭 올려서 신규 임대차 계약을 진행하게 되었습니다. 인상이 밝고 상냥한 스타일의 임차인인데다가 이미 개인 SNS 계정의 팔로워 수도 상당해서 지난번 보다 더 장사를 잘 하실 수도 있겠다.. 생각이 들었습니다.

매우 착각이었습니다.

계약 한달 정도 후에 계약 사항 보완을 위해 매장에 잠시 들렀을 때, 미리 약속했고, 오픈 시간이 넘었음에도 불구하고 한 시간 정도 뒤에 출근을 하시더라고요. 그리고 가게는 오픈한지 한달이 지났는데 아직 정리가 되지 않은 상황이었습니다. 딱 봐도 영업을 안하는 느낌..

게다가 매장 계정의 SNS에 올라오는 제품 사진도 업데이트가 거의 되지 않았고, 이렇게 해도 장사가 될지 살짝 염려스러웠습니다.

월 임대로 밀리기 시작...

아니나 다를까... 계약 후 3개월째부터 임대료가 제 날짜에 들어오지 않기 시작했습니다. 아파서 병원에 입원했다... 아파서 운동을 시작했다... 아파서 가게 문을 못 열었다... 하면서 임대료가 2주 이상 밀렸습니다. 그래도 그 달에는 받았습니다.

문제는 4개월째부터인데요.. 갑자기 대화에 사촌오빠(?)가 등장을 하면서 임대료를 내주는 사람이 사촌오빠인데, 오빠가 지금 사정이 좋지 않아서 임대료를 못내고 있다. 그러면서 오빠한테 돈을 받으면 임대료를 내겠다고 차일 피일 미루더랍니다. 그리고 그 상태로 5개월째도 계속 되었죠.

 

월 임대료 연체 사전 대응 Tip

 

신에게는 '계약의 해지' 권리가 있습니다... 

연체가 이어지니까 일단 통장에 있던 잔액으로 대출 원금상환+이자 납입은 어찌어찌 막았고, 나중에 보증금에서 제하고 돌려줘도 된다고 하지만, 심리적 압박이 상당하더라고요.

그렇지만 계약서 상에 있던 '계약의 해지' 조항이 저를 잠시 안심시켰습니다. 그 내용은 바로 아래입니다.

 

임대차 계약 조항 캡쳐

 

임대차 계약을 진행할 때, 제가 꼭 넣어달라고 했던 내용이었습니다. '연체액이 3기의 차임액에 달하면' 계약을 해지할 수 있다는 조항이었습니다. 그래서 오히려 임대료가 2달 밀렸을 때 3달이 되면 액션을 취해야겠다고 마음 먹을 수 있었습니다. (물론 중간중간에 임대료 미납에 대한 상황을 상기시켜드리기 위해 임차인에게 연락을 취하기는 했습니다.)

3달째 연체가 된 다음날, 임차인에게 문자로 보냈습니다.

임차인에게 보낸 카톡내용

그리고 다음날 임차인에게 연락이 왔습니다. 가게를 정리하겠다고요. 그래서 저희는 부동산에 내놓고, 임차인은 자신이 인수받을 당시 이용했던 커뮤니티을 통해 신규 임차인을 구해보겠다고 했습니다. 

첫번째 임차인이 워낙 기틀을 잘 닦아두어서 그런지 세번째 임차인도 그리 오래 걸리지 않아 구했습니다. 그리고 시설양도에 대한 권리금 부분은 서로 조율하고, 별도로 저희와 임대차 계약도 진행하게 되었습니다.

 

월 임대료 연체 사후 대응 Tip

보증금 반환액  계산

월세가 3개월치 밀린 상황이었기 때문에 3개월 월세만 보증금에서 제하고 돌려주면 되겠지.. 라고 생각하셨나요? 단호하게 아니라고 말씀드릴 수 있습니다. 그에 대한 '이자'도 함께 제해야 합니다.

임대차 월세 미납 연체 이자 계산법 포스팅을 참고해 주시고요.

더하여 계산해야할 것은 아래 사항입니다.

1) 부동산 수수료 (임차인에게 계약 해지 사유가 있으므로 수수료는 기존 임차인이 지불합니다.)

2) 관리비 미납액 (임대료 밀린 임차인이 관리미 낼리 만무합니다. 정산해야합니다.) 

3) 수도세, 전기세, 가스비 (관리비에 미 포함되어 있을 경우 수도세, 전기세도 계약 종료일자로 확인합니다.)

4) 현장확인 후 파손 등의 사항 변제 (신규 임차인과 현 시설 그대로의 양도계약 체결 할 경우 임대인이 크게 신경쓸 일은 없습니다.)

 

상황 정리 후 느낀 점..

다행히 새로 들어온 임차인은 가게를 열심히 운영하고 계십니다. 월세도 제 날짜에 잘 보내주고요. 성실하게 운영하실 분이리라 믿고 응원해 드리고 있습니다.

이렇게 미납 월세인을 몇 개월 겪으면서 느낀 점은 

1) 누가 부동산을 '불로소득' 이라 하였나? 정말 그 어느 것 보다도 신경이 많이 쓰였다는 것

2) 장사 잘하는 임차인이 때로는 임대인에게 가장 큰 '리스크' 일 수 있다는 것

3) 계약서에는 리스크를 잘 대비하는 조항을 반드시 명시해야한다는 것

입니다.

아마 이 글을 읽으시는 분들 중에는 이미 상가 임대를 경험해보셨거나, 아니면 상가 투자에 관심이 많으신 분들이실거라 생각합니다. 그렇다면 상가 임대차 계약에는 반드시 '임대료 체납시 계약 해제' 사항을 기입하시도록 권유드립니다.

또한, 신규 계약에서는 24개월 임차료 이상의 보증금을 받는 것도 한 방법일 수 있습니다. 하지만 저희 같은 소형 상가에서 보증금 1천만원 이상 받는다는 것이 쉬운 일은 아니기때문에 저도 실천하지는 못했습니다.

아무쪼로 상가 임대인 분들... 공실 없이 임대료 체납 없이.. 안정적으로 상가가 잘 운영되기를 기원드립니다.

 

_현장에 답이 있습니다.

_룩엣갭